Notas Dogmáticas sobre a Usucapião Extrajudicial após a Lei 13.465/2017

O Código de Processo Civil de 2015, a despeito de não repetir o disposto nos artigos 941 a 945 do CPC/1973, deixando de incluir a ação de usucapião imobiliária entre os procedimentos especiais, positivou a possibilidade de se reconhecer extrajudicialmente a propriedade por essa via. Isso não significa que a ação judicial de usucapião tenha sido extinta. O que não haverá mais é a obrigatoriedade de um procedimento especial que se mostrava altamente formalista, dificultando sobremaneira a efetividade do reconhecimento da propriedade ou de outro direito real pelo titular de posse ad usucapionem. Usucapião extrajudicial

Essa assertiva pode ser confirmada pela simples leitura do artigo 246, § 3º do CPC/15 que impõe a citação pessoal dos confinantes na ação de usucapião de imóvel, ressalvando apenas quando a demanda tiver por objeto unidade autônoma de prédio em condomínio, pois nesse caso de nenhum valor teria a realização dessa providência de ordem processual. Nessa esteira, importa registrar que o artigo 259 do mesmo estatuto estabelece que serão publicados editais na ação de usucapião de imóvel a fim de se buscar eventuais interessados no reconhecimento do domínio de modo originário.

Assim, a despeito da permanência da via judicial, indispensável para que não se vulnere o princípio constitucional da inafastabilidade da jurisdição, mostra-se digna dos maiores encômios a desjudicialização do procedimento estabelecida no artigo 216-A da lei de registros públicos (lei 6015/73) por força do artigo 1071 do novo Código de Processo Civil. Não por acaso, o citado dispositivo legal inicia o seu comando estabelecendo que sem prejuízo da via juriscional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião …

Pois bem.

O procedimento deverá ser deflagrado perante o cartório do registro de imóveis com atribuição na localidade em que se situar o imóvel usucapiendo. Correta a lei que não estabelece ser o cartório em que o imóvel estiver registrado, pois não raro inexiste matrícula para o imóvel que se pretende usucapir e essa circunstância não constitui óbice para o reconhecimento do direito ante o caráter originário da aquisição, devendo apenas o oficial adotar as providências cabíveis para identificar a natureza privada ou pública do imóvel, conforme anota a minuta de provimento sobre a usucapião extrajudicial  sugerida pelo Conselho Nacional da Justiça (art. 2º, § 6º).

O fato de se tratar de um movimento de desjudicialização não retira do procedimento o caráter técnico-jurídico e, por tal motivo, observado o princípio da instância, a medida é deflagrada pelo interessado que deverá estar devidamente representado por seu advogado que como cediço é um agente indispensável à administração da justiça (art. 133, CF), seja em presença do juiz ou de um delegatário desse serviço público (art. 236, CF).

O requerimento deverá ser instruído pela ata notarial lavrada por tabelião, o qual não se submete ao princípio da territorialidade e, portanto, pode ser qualquer profissional no país que exerça essa função pública. Esse meio de prova positivado timidamente na lei 8935/95 que dispõe sobre os serviços notariais e de registro (arts. 6º, III e 7º, III) ganhou maior enfoque e busca de efetividade pelo atual Código de Processo Civil (art. 384). O conceito do Doutor Alexandre Freitas Câmara[1] não permite disceptações em seu conteúdo tamanha a clareza como é referido, sendo, portanto, o “documento público, lavrado por notário, através do qual este declara algo que tenha presenciado, declarando sua existência e modo de ser.”.

Esse atuar exclusivo do notário é dotado de fé pública por força de lei e deverá atestar o tempo de posse do requerente e dos seus antecessores, se houver, consignando ademais depoimento de testemunhas e do próprio usucapiente, a precisa identificação do imóvel com suas especificações, benfeitorias, acessões, dentre outros fatos que julgar relevantes. A ata notarial deverá ainda conter as razões pelas quais o notário acredita existir o essencial animus domini, existência ou não de oposição, analisar a continuidade do exercício da posse e, é claro, se houver registro, indicar aquele cujo nome consta como proprietário registral do imóvel objeto do pleito.

Além da ata notarial como documento indispensável, o requerente deverá providenciar planta e memorial descritivo do imóvel assinada por profissional devidamente habilitado por seu órgão de classe, certidões pessoais do requerente e também do imóvel, juntar documentos que sirvam como demonstração de justo título ou quaisquer outros que se mostrem pertinentes para o deferimento do pleito como, por exemplo, a quitação dos impostos e taxas que incidam sobre o imóvel. Se houver dificuldade com a colheita desses documentos, poderá o interessado suscitar uma justificação administrativa perante a própria serventia extrajudicial, observando-se o disposto no parágrafo quinto do artigo 381 e o procedimento previsto nos artigos 382 e 383 do Código de Processo Civil.

Importa destacar que a aludida planta também deverá estar subscrita pelos titulares de direitos reais sobre o imóvel, assim como pelos confinantes a fim de se explicitar que não há litígio na medida, pois se houver, inevitável será a submissão da pretensão ao Poder Judiciário, modo tradicional de reconhecimento da propriedade pela via da usucapião. Se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma em condomínio edilício bastará a notificação do síndico, sendo dispensada a notificação dos outros condôminos.

A dúvida que surge nesse exato ponto diz respeito ao efeito que se deve conferir ao silêncio do proprietário registral e ao dos confinantes que podem, tranquilamente, não ter o menor interesse em colaborar com o reconhecimento da propriedade alheia ou até mesmo não serem sequer conhecidos. Na redação original do artigo 216-A da lei 6015/73 havia uma ofensa grave à funcionalização da propriedade de se conferir ao silêncio o sentido de discordância, premiando o proprietário dormidor em detrimento do possuidor requerente. A previsão legal, de tão equivocada, poderia levar até mesmo a que o consentimento fosse onerosamente conquistado, ainda que o aceitante não tivesse fundamento nenhum em eventual recusa, fazendo ecoar a frase antiética, a qual assinala que algumas pessoas criam dificuldades para venderem facilidades. Nada mais fora de tom no direito brasileiro contemporâneo!!!

Enfim,  esse equívoco foi corrigido pela lei 13.465/17 que estabelece no parágrafo segundo do artigo 216-A da lei 6015/73 que “se a planta não contiver a assinatura e qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância.” (§ 2º). Aplaudimos efusivamente essa tomada de posição da lei que restaura a redação original do então projeto de Código de Processo Civil.

Certo é, por outro lado, que se houver impugnação especificada por qualquer interessado, o registrador não deverá dirimir o conflito, sendo seu poder-dever o de encaminhar os autos imediatamente ao juízo competente. Finda estará, portanto, a face extrajudicial da atestação do domínio do imóvel.

Autuado o pedido pelo registrador, prorrogar-se-á, para fins de segurança jurídica, a prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

Ato contínuo, serão expedidos correspondências, com aviso de recebimento, para as fazendas públicas da União, Estado e Município a fim de que demonstrem, no prazo de quinze dias, interesse no pleito administrativo, notadamente porque como cediço os bens públicos são imprescritíveis, sem prejuízo de outras questões de ordem urbanística, ambiental ou até mesmo de proteção às fronteiras do país, por exemplo. A lei não superou a desnecessidade de se dar ciência do procedimento a eventuais interessados e, por tal motivo, o parágrafo quarto do citado dispositivo legal determina que o oficial de registro de imóveis deverá promover a publicação de edital em jornal de grande circulação, abrindo-se o prazo de quinze dias para eventuais impugnações.

Estando a documentação em ordem, findo o prazo quinzenal e não havendo nenhuma diligência que o registrador repute importante para o seu convencimento, o oficial registrará a aquisição do direito real imobiliário com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula em se tratando de imóvel sem registro anterior. Se o registrador entender que o direito não está devidamente demonstrado, rejeitará o pedido, fato que não impedirá a submissão do pedido ao Poder Judiciário via ação de usucapião.

Com a nova valoração do silêncio trazida pela lei 13.465/17 passamos de cético a crente que a desjudicialização do procedimento de usucapião pode contribuir para o reconhecimento mais rápido e eficaz desse direito que nasce de uma posse prolongada no tempo e que gera no seio da sociedade a convicção de que o possuidor é realmente o proprietário do imóvel em que cumpre a função social.

[1]Alexandre Câmara. O Novo Processo Civil Brasileiro. 3ª ed. 2017, p. 245.

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