Trataremos das inúmeras utilidades práticas da conta notarial vinculada (escrow account notarial), com inclusão das soluções que ela oferece próxima ao modelo do trust.
Avançaremos para definir essa ferramenta e expor seu regime jurídico e operacional, com algumas sugestões de aprimoramentos.
A recente ferramenta é disciplinada pelo art. 7º-A, § 1º, da lei dos cartórios (lei 8.935/1994)1 e pelo provimento 197/25.
Averbamos nossos agradecimentos e elogios ao talentosos e proativos juristas com os quais amadurecemos nossas reflexões e que estão empenhados na implantação prática da conta notarial vinculada. É o caso dos amigos André Toledo, Rafael Vitelli Depieri, Hércules Alexandre da Costa Benício, Guilherme Gaya, Alexandre Kassama e Giselle Oliveira de Barros.
Utilidade prática, com inclusão de soluções próximas ao trust
Antes mesmo de definir a conta notarial vinculada (escrow account notarial), anteciparemos as suas infinitas aplicações práticas quotidianas.
Ao assinarmos uma escritura pública comprando um imóvel, é arriscado transferir o dinheiro ao vendedor. Isso, porque a aquisição do imóvel só se consumará se o Cartório de Registro de Imóveis vier a aceitar o registro da escritura, o que nem sempre acontece por motivos de Direito Registral (ex.: a existência de uma indisponibilidade averbada na matrícula; o descompasso entre dados pessoais do vendedor na escritura em relação aos que estão na matrícula; a falta de georreferenciamento; etc.). O mais cauteloso é transferir o dinheiro só depois do registro.
Todavia, sob a ótica do comprador, também é arriscado só receber o pagamento depois do registro da escritura: o vendedor pode dar um “calote” e, ainda por cima, revender o bem a um terceiro.
O que fazer?
A conta notarial vinculada (escrow account notarial) é a melhor solução: o vendedor transfere o dinheiro para ela, e o tabelião somente liberará o valor ao comprador após constatar o registro.
Inúmeros outros negócios sofrem do risco acima, com adaptações, a aconselhar o uso da escrow account notarial.
É o caso, por exemplo, da caução de dinheiro em contrato de locação: há risco de o locador gastar o valor e não o restituir ao final do contrato.
É o que se dá em grandes negócios empresariais, em que o momento seguro para a liberação do dinheiro é a futura constatação de determinado fato.
Até mesmo em compras realizadas em plataformas de marketplace, como a OLX e o mercado livre. Há golpes perpetrados por “falsos vendedores” que poderiam ser evitados se o dinheiro ficasse em uma conta notarial para liberação ao vendedor somente após o efetivo recebimento do produto.
A utilidade da conta notarial é infinita. Acomoda, inclusive, eventuais formas de planejamento familiar ou sucessório.
Pense em um pai com uma doença mortal e que tema pelo futuro de seu filho errático, que, na falta do pai, provavelmente dilapidaria a herança com drogas e cairia na penúria.
Esse pai poderia proteger o dinheiro em uma conta notarial vinculada e indicar um gestor de confiança para, sob determinadas diretrizes, ir solicitando ao tabelião a liberação parcial do dinheiro ou de seus rendimentos.
Isso pode acontecer por ato inter vivos ou por testamento (com nomeação de um testamenteiro para exercer esse papel de gestor e com a titularidade da conta em nome do espólio ou, até mesmo, do testamenteiro e/ou do beneficiário).
Trata-se de um arranjo similar ao famoso trust, tão comum nos países anglo-saxões, em que uma pessoa (instituidor ou, em inglês, seattlor) transfere a propriedade a um gestor (fiduciário ou, em inglês, trustee) para que este repasse rendimentos ou, por vezes, o próprio patrimônio a um terceiro (beneficiário ou, em inglês, beneficiary).
A verdade é que, com a conta notarial vinculada, arranjos como esses – com resultados práticos similares ao trust – podem ser cogitados, o que confere segurança jurídica às necessidades negociais dos cidadãos e das empresas.
A conta notarial vinculada é uma das criações jurídicas mais vibrantes e úteis dos últimos tempos e precisa assumir uma configuração operacional apta a recepcionar o vastíssimo carrossel de demandas da sociedade e do mercado, o que vem sendo desenvolvido, com proficiência, pela entidade representativa dos notários (o CNB – Colégio Notarial do Brasil).
Definição e regime jurídico e operacional
A conta notarial vinculada (escrow account notarial) é uma verdadeira “ilha de blindagem patrimonial” para um dinheiro vinculado a uma finalidade.
Os interessados depositam o dinheiro nessa conta bancária vinculada a um tabelião de notas e dão as diretrizes a serem observadas para a liberação do dinheiro a terceiros.
Esse dinheiro fica imunizado diante de qualquer dívida pessoal do tabelião ou dos interessados, por força do regime de patrimônio de afetação previsto no art. 7º-A, § 1º, da lei 9.935/1994. O dinheiro vinculado a uma finalidade fica, pois, em uma ilha de blindagem patrimonial.
O tabelião de notas tem as chaves da porta de entrada e de saída da conta notarial: a abertura da conta e a liberação do dinheiro dependem de ato do notário, em convênio com uma instituição financeira (atualmente, o banco Safra é a instituição convencionada com o Colégio Notarial do Brasil).
Os comandos desses atos do notário podem ser automatizados com uso de plataformas eletrônicas, conforme juízo prudencial à luz dos casos concretos.
Na prática, não há necessidade de nenhum ato notarial protocolar típico (como escritura pública ou ata notarial).
Ao ser demandado pelos interessados, o tabelião preenche, no sistema eletrônico da instituição financeira convencionada, o “termo de abertura da conta notarial”, indicando as diretrizes para liberação do dinheiro (o termo ou a condição suspensivos, os quais, quando ocorridos, autorizariam a transferência do dinheiro ao destinatário).
O tabelião envia o termo às partes para assinatura (ainda que eletrônica). Após a assinatura, arquiva-o em pasta própria (art. 8º, provimento 197/252) e faz o upload do termo assinado na plataforma eletrônica.
O sistema eletrônico gera um boleto a ser pago pelo depositante. Com o pagamento do boleto, a conta notarial nasce, abastecida com esse dinheiro do pagamento.
Quando vier a ocorrer o evento futuro de liberação do dinheiro, o tabelião acessa o sistema eletrônico e libera a verba ao destinatário.
O valor a ser pago pelo serviço depende do convênio e será feita à instituição financeira conveniada, que remunera o tabelião (arts. 4º e 11 do provimento 197/253).
Não há obrigatoriedade (mas mera faculdade) de lavratura de atos notariais, o que afasta cobrança de emolumentos.
Atualmente, o valor da operação da escrow account é irrisório: 0,08% da operação (respeitado o piso de R$ 50,00), a ser pago ao banco conveniado, que remunera o tabelião na forma do convênio.
Questões práticas e sugestões de aprimoramento
Algumas questões merecem reflexão.
Consentimento dos interessados para liberação da verba?
Em primeiro lugar, há ou não necessidade de o tabelião obter o consentimento de todos os interessados para a liberação da verba?
Depende.
Se, porém, o evento futuro for de constatação não evidente (ex.: adoção de um determinado comportamento por uma das partes), convém ao tabelião colher o consentimento de ambas as partes. Rescisão ou ineficácia de contratos consideram-se de constatação não evidente (art. 9º, § 1º, provimento 197/254).
Se o evento futuro for de constatação evidente pelo tabelião (ex.: a realização de um registro na matrícula, o alcance de uma idade pelo destinatário), não há necessidade: o próprio tabelião pode liberar o valor (art. 9º, § 2º, provimento 197/255).
Entendemos, porém, que, mesmo nessa hipótese, é recomendável ao tabelião colher prévia manifestação da outra parte para prevenir surpresas.
Afinal, a prova apresentada da ocorrência do evento futuro pode ser falsa (ex.: uma certidão falsa) ou fruto de erro.
Nos casos em que há provas convincentes, poderia o tabelião expedir notificação prévia no endereço eletrônico indicado pela parte para oferecer eventual impugnação à liberação do valor, sob pena de consentimento tácito, tudo com base no princípio do silêncio conclusivo (art. 111 do CC6) e em analogia ao que já sucede nos procedimentos extrajudiciais de usucapião e de retificação extrajudicial.
Eventual aprimoramento nas normas internas do CNJ poderia positivar essa solução. Seja como for, cabe ao juízo prudencial do notário a avaliação.
É claro que, em situações específicas de inequívoca constatação do evento futuro, a notificação prévia das partes pode ser dispensada.
Imagine o uso da conta notarial em operações de venda em ambiente de empresas de marketplace, como no da OLX. O atesto da plataforma eletrônica da empresa acerca da entrega do produto ao comprador poderia ser considerado suficiente para a liberação do valor, o que pode acontecer automaticamente pelo sistema, sem necessidade de ato humano específico do tabelião.
Não há problema nenhum nessa automatização das etapas de depósito na escrow account e de liberação dos valores, dentro da lógica de um smart contract lato sensu, tema sobre o qual tivemos a oportunidade de aprofundar em outro artigo.7
Aliás, a escrow account notarial pode ser perfeitamente utilizada em diferentes arranjos de smart contracts.
O que fazer no caso de falta de consenso das partes para liberação da verba nos casos em houver essa necessidade?
Em segundo lugar, indaga-se: quando o tabelião buscar o consentimento de ambas as partes e não houver consenso, que providência deverá ser adotada?
A resposta depende de uma leitura lógico-sistemática do art. 9º do provimento 197/258.
Referido dispositivo, em uma interpretação literal, aponta para a lavratura de uma ata notarial para uma tentativa de acordo e, no caso de subsistência do litígio, para a devolução do dinheiro ao depositante (art. 9º, I a IV, do provimento 197/25).
Mas parece-nos evidente que esse caminho só pode ser trilhado se as partes, apesar de divergirem sobre a ocorrência do evento futuro, consentirem com esse procedimento.
E há um motivo principal para tanto: a conta notarial destina-se a servir de garantia de ambas as partes e, por isso, sua sorte não pode ficar sob a dependência do arbítrio do depositante. Aliás, como a lavratura da ata notarial pressupõe o pagamento dos emolumentos, está implícito no supracitado dispositivo do provimento 197/25 que a sua lavratura dependerá de ato espontâneo de ambas as partes.
Entender diversamente nos levaria à intragável conclusão de que o depositante poderia, a seu talante, reaver o dinheiro depositado e frustrar a garantia da outra parte. Pense em alguém que, após receber um produto, mente para reaver o dinheiro depositado. Não é razoável interpretar o preceito acima a ponto de desmoralizar a finalidade de garantia da conta notarial.
No máximo, o que seria viável é que, no caso de subsistência da discordância, o tabelião, a pedido do depositante, poderia notificar a outra parte, interpretando-se seu silêncio como consentimento com o levantamento do valor ao depositante, o que será atestado em ata notarial lavrada a pedido e às expensas do depositante. Conviria aprimoramento da regulamentação do CNJ nesse ponto.
Estruturação da conta e repercussões tributárias
Em terceiro lugar, qual é o melhor modelo de operacionalização da conta notarial?
Estamos na fase de cartografar esse novo território, o que exige capacidade criativa dos agentes.
Entendemos que a via mais adequada é espelhar-se nas contas judiciais, que costumam ser oferecidas por bancos públicos (como a Caixa Econômica Federal). Essas contas ficam em nome das partes, com movimentação condicionada a ordem judicial.
A conta notarial é uma conta extrajudicial, vinculada a um tabelionato, com movimentação condicionada ao comando do notário. Ficará na instituição bancária conveniada com a entidade representativa dos notários.
Deve-se, pois, espelhar nesse modelo de contas judiciais, inclusive quanto ao regime tributário cabível.
Rendimentos das contas notariais
Em quarto lugar, enfatizamos a importância de o banco convencionado disponibilizar opções de rendimentos de renda fixa razoáveis, compatíveis aos oferecidos aos clientes em geral.
O mínimo é assegurar o rendimento próprio da poupança.
Deve-se, porém, pensar em alguma solução pela qual o banco ofereça um rendimento superior, atrelando-o aos oferecidos por títulos mobiliários comuns de renda fixa.
Isso, porque o banco certamente usará os valores da conta para investimentos pessoais com retornos superiores.
O mercado bancário oferece, com facilidade, títulos de renda fixa com rendimentos de 100% do CDI – Certificado de Depósito Interbancário, o que significa um rendimento geralmente próximo da taxa Selic.
Essa maior rentabilidade é essencial pelo fato de que a conta notarial atrairá depósitos de longa duração, inclusive em valores expressivos.
É possível que os bancos ofereçam títulos assim. Depende do convênio firmado com os bancos, até porque os valores depositados são utilizados pelo banco para obtenção de rendimentos maiores nos seus negócios próprios.
É importante que o convênio seja feito com bancos de altíssima reputação e solidez, caso do atual convênio com o Banco Safra. Mas é preciso que os rendimentos das contas sejam adequados ao que realmente é oferecido no mercado para títulos de renda fixa, de modo que é preciso deixar no radar, caso esses rendimentos não possam ser oferecidos com base nos convênios atuais, a conveniência de serem feitos convênios com outras instituições.
Dispensa de ato notarial protocolar típico
Em quinto lugar, não há obrigatoriedade em qualquer ato notarial protocolar típico para a abertura ou liberação da conta notarial. Ato notarial típico são aqueles lavrados em livros pelo notário e são historicamente inerentes à atividade notarial, caso das escrituras públicas e das atas notariais.
Entendemos que a abertura da conta notarial deve ser considerada um ato notarial extraprotocolar atípico. Diz-se extraprotocolar, porque não é lavrado em livros: o notário lança as informações no próprio sistema eletrônico mantido pelo Colégio Notarial do Brasil em convênio com o banco e arquiva os documentos e os comprovantes (art. 5º, VI e § 1º, do provimento 197/259). Diz-se atípico, porque se trata de função que não é historicamente inerente à atividade notarial, apesar de que a função se aproxima mais da vocação dos notários.
Apesar de a abertura da conta notarial não depender de ato notarial protocolar típico, é conveniente que as partes considerem sempre a importância de, facultativamente, valerem-se da ata notarial ou da escritura pública para estabilizar a manifestação de vontade. Além da presunção de veracidade de que gozará o instrumento, o tabelião atua como um “consultor jurídico” ao traduzir a vontade das partes para a melhor forma jurídica.
Sigilo para os documentos da conta notarial?
Em sexto lugar, indaga-se: os documentos relativos à conta notarial são ou não gravados por sigilo?
Entendemos que cabe às partes decidirem, conforme melhor interpretação do art. 13 do provimento 197/2510.
Esse dispositivo, ao prever o sigilo quando o contrato-base contiver cláusula de confidencialidade, está a entregar à autonomia privada das partes a escolha quando ao regime de publicidade.
Afinal, além de a conta notarial envolver informações bancárias e financeiras das partes (o que, por si só, já atrairia o sigilo bancário e a tutela da LGPD), referido dispositivo do provimento reforça a força da vontade das partes.
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NOTAS
1 Art. 7º-A Aos tabeliães de notas também compete, sem exclusividade, entre outras atividades: (…) § 1º O preço do negócio ou os valores conexos poderão ser recebidos ou consignados por meio do tabelião de notas, que repassará o montante à parte devida ao constatar a ocorrência ou a frustração das condições negociais aplicáveis, não podendo o depósito feito em conta vinculada ao negócio, nos termos de convênio firmado entre a entidade de classe de âmbito nacional e instituição financeira credenciada, que constituirá patrimônio segregado, ser constrito por autoridade judicial ou fiscal em razão de obrigação do depositante, de qualquer parte ou do tabelião de notas, por motivo estranho ao próprio negócio.
2 Art. 8º Verificada a ocorrência das condições estabelecidas pelas partes, o tabelião autorizará a transferência dos valores para as contas indicadas no requerimento.
Parágrafo único. A verificação das condições será documentada e arquivada em classificador específico.
3 Art. 4º O Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal (CNB/CF) poderá firmar convênios com instituições financeiras para a prestação do serviço de conta notarial, comunicando sua íntegra à Corregedoria Nacional de Justiça.
§ 1º Os convênios deverão estabelecer:
I – as responsabilidades da instituição financeira e do CNB/CF;
II – os procedimentos operacionais para abertura e movimentação das contas vinculadas;
III – as tarifas e custos do serviço;
IV – os mecanismos de segurança e controle;
V – as formas de acesso dos tabeliães aos sistemas eletrônicos;
VI – os procedimentos para resolução de conflitos operacionais;
VII – a obrigação de a instituição financeira:
a) manter sistema eletrônico seguro para acesso dos tabeliães;
b) providenciar a segregação patrimonial dos valores depositados;
c) fornecer comprovantes de todas as movimentações; e
d) permitir auditoria pelos órgãos competentes.
§ 2º Para prestar o serviço de conta notarial, os tabeliães de notas deverão utilizar exclusivamente as instituições financeiras conveniadas ao CNB/CF.
Art. 11. A remuneração do tabelião pela prestação do serviço de conta notarial será realizada pela instituição financeira, nos termos estabelecidos no convênio firmado entre ela e o CNB/CF, não podendo ser repassada aos usuários nenhum custo adicional.
Parágrafo único. A remuneração de que trata o caput não se confunde com os emolumentos devidos pela eventual lavratura de atos notariais relacionados ao negócio jurídico.
4 Art. 9º Havendo divergência entre as partes sobre o implemento ou frustração das condições estabelecidas, o tabelião: (…) § 1º Na hipótese do caput, o tabelião não decidirá sobre a eficácia ou rescisão do negócio jurídico, limitando-se a documentar os fatos verificados.
5 Art. 9º Havendo divergência entre as partes sobre o implemento ou frustração das condições estabelecidas, o tabelião: (….) § 2º A partir da constatação definitiva da ocorrência ou frustração da condição negocial, parte dela ou do conjunto de condições, o tabelião de notas acessará o sistema eletrônico da instituição financeira conveniada e autorizará a transferência do valor estipulado pelas partes e depositado na “conta notarial” para a(s) conta(s) corrente(s) indicada(s) por uma das partes.
6 Art. 111. O silêncio importa anuência, quando as circunstâncias ou os usos o autorizarem, e não for necessária a declaração de vontade expressa.
7 https://www.migalhas.com.br/arquivos/2024/11/0F67EA18998CB3_2024-11-7-Smartcontracts.pdf
8 Art. 9º Havendo divergência entre as partes sobre o implemento ou frustração das condições estabelecidas, o tabelião:
I – documentará a divergência em ata notarial;
II – suspenderá qualquer movimentação dos valores;
III – comunicará às partes sobre a necessidade de solução consensual ou judicial do conflito;
IV – manterá os valores depositados até acordo final entre as partes. Não havendo solução consensual ou judicial do conflito, o tabelião, sem fazer juízo de valor sobre os motivos da frustração do negócio, encerrará o procedimento, restituindo os valores depositados ao depositante, de acordo com as cláusulas estabelecidas no negócio.
§ 1º Na hipótese do caput, o tabelião não decidirá sobre a eficácia ou rescisão do negócio jurídico, limitando-se a documentar os fatos verificados.
§ 2º A partir da constatação definitiva da ocorrência ou frustração da condição negocial, parte dela ou do conjunto de condições, o tabelião de notas acessará o sistema eletrônico da instituição financeira conveniada e autorizará a transferência do valor estipulado pelas partes e depositado na “conta notarial” para a(s) conta(s) corrente(s) indicada(s) por uma das partes.
9 Art. 5º Para prestar o serviço de conta notarial, o tabelião de notas deverá: (…) VI – manter arquivo de todos os documentos e comprovantes. (…) § 1º O tabelião deverá registrar os dados essenciais do negócio jurídico, das partes e das condições pactuadas em sistema eletrônico mantido pelo CNB/CF, com acesso exclusivo às partes celebrantes do negócio, seus procuradores e ao delegatário.
10 Art. 13. Quando o negócio jurídico contiver cláusula de confidencialidade, o tabelião manterá sigilo sobre os termos contratuais, não sendo emitida nenhuma certidão referente ao negócio em si, observando, para tanto, o disposto no Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça.